LE PRIX DE L’IMMOBILIER BELGE EST-IL SUREVALUE ?
Dans un article de début octobre 2019¹, l’Echo titrait «Peut-on se fier aux indicateurs qui évaluent l’immobilier belge ? ». En effet, chaque année diverses institutions comme la BNB, le FMI ou l’OCDE publient des rapports faisant état de l’immobilier en
Belgique.
Cette année, ces diverses institutions et d’autres ont considéré que l’immobilier belge était surévalué. Cela parait assez étonnant lorsque l’on connait les prix de l’immobilier pratiqué dans d’autres pays européens et plus particulièrement dans leurs capitales
respectives. Que l’on parle de Paris, Londres, Madrid, Luxembourg, Rome, Berlin, La Haye, toutes ces villes voient leur immobilier être beaucoup plus cher que Bruxelles pourtant siège des institutions européennes.
Les critères et les méthodes d’évaluation de ces institutions sont différents mais la conclusion générale parait être la même avec des chiffres exprimés néanmoins éloignés les uns des autres. Relevons différents chiffres² quant à cette surévaluation:
- 5,9% : estimation de la BNB
- 8% : pour le FMI
- 15% : pour le ESRB (Conseil européen du risque systémique)
- 40% par rapport aux revenus et 50% par rapport aux loyers : pour S&P
Une des méthodes de calcul les plus utilisée est la comparaison des prix par rapport aux revenus ou par rapports aux loyers. Ce que l’on vérifie en fait est l’accessibilité au marché immobilier et l’on constate qu’en Belgique les revenus ont évolué beaucoup plus lentement que le prix de l’immobilier (il reste néanmoins des régions en Belgique où l’immobilier reste à un prix très bas).
Ce critère de comparaison n’est néanmoins pas le seul et il convient de tenir compte de l’épargne qui reste importante, des taux d’intérêt qui sont particulièrement bas et des avantages fiscaux. Il convient également de tenir compte des grandes disparités de prix pour des biens d’un même volume en fonction des régions belges alors que les revenus perçus sont identiques.
On peut également ajouter au critère des revenus, comme le fait le FMI, les taux à long terme, la population en âge de travailler et la croissance du crédit. La BNB tient compte en outre des évolutions démographiques.
Finalement les investisseurs doivent-ils considérer qu’il y a danger ? Pour Etienne de Callataÿ « Il n’y a pas de bulle immobilière ³» mais il ne faut pas s’attendre aux hausses
que nous avons connues avant la crise bancaire.
1 L’Echo, 5 octobre 2019, p. 50
2 Il est intéressant de lire l’article de l’Echo, op. cit. dont les chiffres cités ont été extraits
3 L’Echo, op. cit.