VENTE : QUID DU BAIL COMMERCIAL ? 

Vous êtes locataire d’un rez commercial et votre propriétaire vend l’immeuble. Vous bénéficiez d’un bail et vous vous demandez quel sort sera réservé à ce bail et si le nouvel acquéreur va pouvoir éventuellement vous donner un renon. 

 Il y a plusieurs cas de figure pour connaître le sort qui sera réservé à votre bail : 

1. Votre bail a date certaine et contient une clause d’expulsion en cas de vente
2. Votre bail a date certaine et ne comporte pas de clause d’expulsion
3. Votre bail n’a pas date certaine et vous occupez le bien depuis au moins six mois
4. Votre bail n’a pas date certaine et vous occupez le bien depuis moins de six mois au moment de la vente

 Avoir date certaine cela signifie que votre bail a été enregistré avant la vente 

 Si nous reprenons chaque cas les uns après les autres :  

1. Dans le premier cas l’acquéreur devra respecter tous les droits et obligations découlant du bail. Néanmoins en vertu de la clause d’expulsion contenue dans le bail, l’acquéreur pourra mettre fin à celui en respectant certaines conditions, qui sont les suivantes :

 Le bail doit avoir date certaine antérieure à la date certaine de l’acte d’aliénation 

• La faculté d’expulsion doit être expressément prévue dans le contrat 
• Le congé, sous peine de déchéance, doit être donné endéans les trois mois de l’acquisition  
• Le congé doit être de minimum un an 
• Le congé doit être donné pour des motifs bien précis repris à l’article 16, 1°, 2°, 3°, 4° de la loi sur les baux commerciaux (il s’agit pour partie des mêmes motifs que ceux que le bailleur peut invoquer pour refuser un renouvellement de bail) : ainsi, l’occupation personnelle, la désaffectation de l’immeuble de toute entreprise commerciale, la reconstruction de l’immeuble, des manquements graves.

Attention ! l’acquéreur devra payer une indemnité d’éviction s’il ne respecte pas les motifs prévus par la loi.  

2. Dans le deuxième cas, l’acquéreur ne pourra pas invoquer les motifs prévus par la loi et devra respecter le bail en cours et à défaut de clause d’expulsion, voir si le bail comporte une clause autorisant une résiliation anticipée pour exploitation personnelle.

3. Dans le troisième cas, le bail n’ayant pas date certaine sera inopposable à l’acquéreur. Néanmoins, si le preneur occupe le bien depuis plus de six mois, l’article 12, alinéa 2 assimile le statut du preneur à celui du preneur disposant d’un bail opposable avec clause contractuelle de résiliation anticipée.

4. Dans le dernier cas, le bail est purement inopposable à l’acquéreur qui peut expulser le preneur. Pour l’acquéreur, le preneur occupe le bien sans titre ni droit.

Pour tout renseignement complémentaire, une seule adresse : [email protected]