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LE BRAS ARME DE L’ETAT : L’ARGENT EN NOIR ET BLANC

Posté par Abside Immobilier sur 24 février 2022
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Comme les banquiers et les notaires, les agents immobiliers sont obligés de renseigner à l’état tout ce qui leur parait suspect dans le cadre de la loi anti-blanchiment. Voici un résumé réalisé par l’IPI reprenant 10 obligations de l’agent immobilier.

La loi anti-blanchiment est un vaste dossier. Nous avons disséqué ci-dessous les 10 obligations qui vous concernent, en votre qualité d’agent immobilier intermédiaire (les syndics ne sont en effet pas soumis à la réglementation anti-blanchiment).

Devoir de vigilance à l’égard du client

a. Identification et vérification de l’identité du « client » = obligation de résultat
Les agents immobiliers doivent identifier leurs clients et leurs mandataires éventuels et vérifier leur identité au moyen d’un document probant, dont il doit être pris copie sur support papier ou électronique.
Pour les « personnes physiques », cette identification comprend : le nom, le prénom, la date et le lieu de naissance du client. Des informations pertinentes doivent en outre être recueillies, dans la mesure du possible, concernant l’adresse de la personne identifiée. L’identité doit être vérifiée au moyen de la carte d’identité. Si le client réside à l’étranger, la vérification de son identité peut également être opérée au moyen de son passeport ou du permis de conduire pour les personnes de nationalité étrangère (art. 4 du règlement anti-blanchiment).
Lorsque le client est une « personne morale », l’agent immobilier doit connaître les données suivantes : la dénomination sociale, le siège social, les administrateurs et les dispositions en matière d’habilitation de ses représentants à engager la personne morale. L’identité de la personne morale doit être vérifiée au moyen de : la version la plus récente des statuts coordonnés, la liste des administrateurs et la publication de leur nomination au Moniteur belge, la publication la plus récente au Moniteur belge des compétences de représentation de la personne morale cliente. Pour les personnes de droit étranger, le règlement prévoit des informations distinctes (art. 5, § 2).
Au besoin, comme en cas de relations d’affaires de longue durée avec un client déterminé, il convient d’assurer la mise à jour des données d’identité. Le règlement dispose que l’agent immobilier actualise et vérifie les données d’identification au moins tous les deux ans, même en l’absence d’indication que ces données ne sont plus actuelles (art. 16, § 2).
À défaut de pouvoir accomplir son devoir de vigilance, il est interdit à l’agent immobilier de nouer et maintenir une relation d’affaires et d’effectuer des opérations pour le client.
L’agent immobilier doit en outre conserver la copie du document probant pendant 10 ans au moins à dater de l’exécution de l’opération et les actualisé si nécessaire.
b. Identification et vérification d’identité du « bénéficiaire effectif » = obligation de moyen
Les agents immobiliers doivent également identifier la ou les personnes pour le compte ou au bénéfice de laquelle ou desquelles une opération est exécutée (bénéficiaire ou bénéficiaire effectif du client et du mandataire) et prendre toutes les mesures raisonnables pour contrôler leur identité.
Cette identification comprend le nom et le prénom du bénéficiaire. Dans la mesure du possible, il convient de procéder à la vérification de la date et du lieu de naissance du bénéficiaire effectif. Par ailleurs, des informations doivent être recueillies dans la mesure du possible à propos de son adresse.
c. Identification de la « contrepartie »
C’est généralement le « vendeur » ou le « bailleur » qui est le client de l’agent immobilier, pas l’« acquéreur » ni le « locataire », sauf en cas de mission de recherche. Le règlement anti-blanchiment oblige également l’agent immobilier à identifier la « contrepartie » (art. 16bis).
Tout comme pour son client, l’agent immobilier doit connaître les informations suivantes au sujet de la « contrepartie » (personne physique) : le nom, le prénom, la date et le lieu de naissance et, dans la mesure du possible, l’adresse. L’identité doit être vérifiée au moyen de la carte d’identité ou de l’inscription au registre des étrangers. Si la partie adverse réside à l’étranger, la vérification de son identité peut également être opérée au moyen de son passeport ou du permis de conduire pour les personnes de nationalité étrangère. Pour les personnes morales, le règlement prévoit une obligation d’identification et de vérification similaire.
Notons que le règlement ne prévoit l’obligation d’identification de la contrepartie que pour les contrats menant à la vente, l’achat, l’échange ou la cession de biens immobiliers ou de droits immobiliers. Le règlement ne mentionne pas d’obligation d’identification de la contrepartie en cas de location.

Evaluation des risques et politique d’acceptation des clients

L’évaluation globale des risques à laquelle doivent procéder les agents immobiliers est un outil qui devrait leur permettre d’identifier et de gérer de manière adéquate, ou d’atténuer le cas échéant, les risques inhérents aux BC/FT auxquels ils sont exposés du fait de leurs activités. L’approche fondée sur le risque permet également aux agents immobiliers de prendre des mesures de moindre envergure dans les situations où ces risques sont faibles, de sorte que les ressources ainsi libérées peuvent être utilisées pour l’application obligatoire de mesures plus strictes dans les situations où les risques sont plus élevés. De cette manière, l’allocation des ressources disponibles peut être optimisée. Il sera tenu compte des caractéristiques des clients, des caractéristiques des produits, services ou opérations offerts, des pays ou zones géographiques concernés et des canaux de distribution utilisés.
Chaque agent immobilier doit également définir une politique d’acceptation des clients adaptée au profil de risque de ses clients. Cette analyse individuelle doit également être basée sur l’analyse globale des risques effectuée au niveau du bureau.
Plus le risque est élevé, plus l’agent immobilier doit prendre des mesures de précaution. Les clients qui représentent potentiellement un risque spécifique ne peuvent être acceptés qu’après une enquête approfondie. Ainsi, le règlement anti-blanchiment prévoit une liste non exhaustive d’une quinzaine de transactions comportant un risque potentiel.

Vigilance

Après l’acceptation du client, en tant que agent immobilier, vous devez également être vigilant en ce qui concerne les opérations occasionnelles, ainsi qu’une vigilance permanente en ce qui concerne les opérations effectuées au cours de la relation d’affaires. Vous devez également rédiger un rapport écrit à ce sujet.
En tant qu’agent immobilier, vous examinez en particulier, dans la mesure du possible, le contexte et l’objet de toutes les opérations qui remplissent au moins une des conditions suivantes : 1° elles sont complexes ; 2° elles sont d’une taille inhabituelle ; 3° elles présentent un schéma inhabituel ; et/ou 4° elles n’ont pas d’objet économique ou légal clair.
Il existe également un certain nombre de cas où une vigilance accrue est nécessaire. C’est le cas s’il y a des pays tiers à haut risque, des risques de fraude fiscale grave (utilisation de paradis fiscaux), la présence de personnes politiquement exposées et de personnes suspectées de terrorisme.
Obligation de déclaration
À l’instar de toutes les autres professions tombant sous l’application de cette législation, les agents immobiliers qui ont connaissance ou soupçonnent qu’une opération à exécuter est liée au blanchiment de capitaux ou au financement du terrorisme doivent en informer la Cellule de traitement des informations financières (CTIF). L’information de la CTIF par l’agent immobilier doit intervenir par écrit ou par voie électronique. Un formulaire de déclaration est disponible sur le site Internet de la CTIF (www.ctif-cfi.be).La déclaration est effectuée en principe par le responsable anti-blanchiment au sein de l’agence (voir infra).
La CTIF peut faire opposition à l’exécution de cette opération. L’agent immobilier et son personnel ne peuvent en aucun cas – pour autant qu’ils en aient eu l’intention – informer leur client ou des tiers de la communication d’informations à la CTIF. En principe, la déclaration à la CTIF a lieu avant l’exécution de l’opération.
L’une des préoccupations avancées également par l’Institut Professionnel des Agents immobiliers (IPI) consistait à demander que les données d’identité du déclarant ne soient pas révélées inutilement, dans un souci de protection contre les menaces, actes d’agression ou d’intimidation. La discrétion voulue est désormais prévue. L’identité du déclarant ne peut pas être divulguée.

Responsable anti-blanchiment

Un responsable anti-blanchiment doit être désigné dans chaque agence immobilière. Cette personne est chargée d’élaborer et d’introduire les procédures de contrôle interne, de fournir des informations afin de prévenir, de détecter et d’empêcher des opérations ayant trait au blanchiment de capitaux et au financement du terrorisme.
Le responsable anti-blanchiment est la personne de contact pour la CTIF et le SPF Économie pour toutes les questions en la matière. Étant donné ses missions, le rôle de responsable anti-blanchiment ne peut pas être confié à n’importe qui. Le règlement prévoit que cette personne doit disposer de l’expérience professionnelle, du niveau hiérarchique et des pouvoirs qui sont nécessaires à l’exercice effectif et autonome de ces fonctions. Ainsi, il est par exemple exclu qu’un employé d’accueil soit désigné pour occuper cette fonction.
En outre, une ou plusieurs personnes peuvent être nommées et chargées de suivre la mise en œuvre des politiques, procédures et mesures de contrôle interne, d’analyser les transactions atypiques et d’établir les rapports écrits pertinents afin que des mesures appropriées puissent être prises si nécessaire. Ces personnes (AMLCO, Anti-Money Laundering Compliance Officer) sont également chargées de la sensibilisation et de la formation du personnel et des stagiaires.

Conservation des données

En tant qu’agent immobilier, vous devez également conserver un grand nombre de données. Afin de prévenir, de détecter ou d’enquêter sur un éventuel blanchiment de capitaux ou financement du terrorisme par la CTIF ou d’autres autorités compétentes, vous devez conserver les documents et informations suivants, quel que soit le support de données :
1° les données d’identification, mises à jour si nécessaire, et une copie des pièces justificatives ou du résultat de la consultation d’une source d’information, pendant dix ans à compter de la fin de la relation d’affaires avec leur client ou de la date d’une transaction occasionnelle ;
2° sous réserve des autres législations applicables, les pièces justificatives et les enregistrements des transactions nécessaires à l’identification et à la reconstitution exacte des transactions effectuées, pendant dix ans à compter de l’exécution de la transaction
3° rapport écrit sur l’analyse des transactions types.
En tant qu’agent immobilier, vous êtes le responsable du traitement de ces données, ce qui implique un certain nombre d’obligations. Par exemple, vous devez effacer toutes les données personnelles après 10 ans.

Obligation de formation

Tous les déclarants, y compris donc les agents immobiliers, sont également tenus de prendre les mesures appropriées afin de familiariser leurs travailleurs et représentants aux dispositions de la loi anti-blanchiment. À cette fin, des formations sont organisées par différents organismes de formation ainsi que par l’IPI lui-même.

Plus de rapport annuel anti-blanchiment à établir

De 2015 à 2019 inclus, le responsable anti-blanchiment devait établir au moins une fois par an un rapport d’activités écrit ou électronique sur l’application de la loi dans l’agence. Depuis 2020, ce rapport d’activités anti-blanchiment ne doit plus être envoyé comme nous l’a confirmé le SPF Economie.

Cotisation annuelle

Les agents immobiliers doivent payer une cotisation annuelle à la CTIF. Cette cotisation est comprise dans la cotisation à l’IPI qui la reverse à la CTIF. Toute personne exerçant exclusivement des activités de syndic est exonérée depuis octobre 2017 de la cotisation à la CTIF.

Interdiction totale de payer en cash

Jusqu’au 31 décembre 2013, il était encore possible de payer 10 % du prix de vente en cash, si ce montant n’était pas supérieur à 5.000 EUR.
Depuis le 1er janvier 2014, le prix d’un bien immobilier ne peut plus du tout être payé en cash. On entend par « prix de la vente d’un bien immobilier », le montant total à payer par l’acheteur afférent à l’achat et au financement de ce bien, y compris les frais accessoires qui en découlent. Il est dès lors totalement interdit de payer en cash.
Le prix de vente d’un bien immobilier ne peut être payé que par virement ou par chèque. La Belgique est ainsi beaucoup plus sévère que les autres pays européens. Jusqu’à présent, la directive européenne prévoit encore un plafond de 15.000 EUR, que l’Europe souhaite toutefois ramener à 7.500 EUR.
Obligation de mentionner le numéro de compte dans la convention de vente
La convention de vente doit également préciser le numéro de compte ainsi que l’identité des titulaires de ces comptes par le débit duquel le prix et le cas échéant l’acompte ont été ou seront transférés, ou contenir une déclaration des parties précisant ce compte ou expliquant le mode de financement utilisé en l’absence de compte.
L’agent immobilier ainsi que le notaire doivent contrôler si les dispositions précitées sont dûment remplies. Ils ont aussi l’obligation de rapporter les lacunes ou les négligences qu’ils constateraient auprès de la CTIF.

Bon à savoir Contrôle et check-list

Le contrôle du respect de la législation anti-blanchiment par les agents immobiliers a été confié au SPF Économie.
Pour les précédents contrôles, les inspecteurs se sont basés sur la check-list suivante :
• Données de l’agence immobilière
• Qui est le responsable anti-blanchiment au sein de l’agence ?
• Une évaluation globale des risques a-t-elle été réalisée ?
• L’agence dispose-t-elle d’une liste d’opérations atypiques laissant supposer un blanchiment de capitaux ?
• Les collaborateurs ont-ils suivi une formation sur le blanchiment de capitaux ?
• L’agent immobilier a-t-il été confronté à des cas de blanchiment de capitaux ?
• L’agence a-t-elle déjà introduit des déclarations auprès de la CTIF ?
• Méthode de travail dans le cadre de transactions concernant le paiement
• L’agent immobilier dispose-t-il d’un compte de tiers?
• Des acomptes sont-ils perçus ? De quelle manière ? (à vérifier sur les extraits de compte)
• Pour un certain nombre de dossiers, les inspecteurs contrôlent le prix demandé, le prix obtenu, l’acompte, le numéro de compte de l’acquéreur, le mode de paiement, le solde.
• Sur la base de ces dossiers, le SPF Économie vérifie si et quand les parties ont été identifiées.
• Les informations sont-elles données de manière hésitante ?
• …
En outre, les points de contrôle les plus fréquents sont les indications de prix, les mentions obligatoires sur votre site Internet, le AR Freya et l’enregistrement correct auprès de la Banque carrefour des entreprises (BCE).

Qu’advient-il si l’agent immobilier ne respecte pas ces obligations ?

La loi anti-blanchiment prévoit la possibilité d’imposer des sanctions spécifiques en cas de non-respect des obligations. Les agents immobiliers qui ne respectent pas la réglementation peuvent se voir infliger une amende jusqu’à 1.250.000 EUR.
La déontologie de l’IPI renvoie explicitement à la législation anti-blanchiment, de sorte qu’une infraction à la loi anti-blanchiment peut être considérée comme une infraction déontologique par les chambres disciplinaires.

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