LA NOUVELLE REFORME DU BAIL A FERME

UN PLUS POUR LES PROPRIETAIRES ?

Il faut savoir qu’en Wallonie les terres agricoles sont exploitées à 70% à travers un
bail à ferme.
Pour les propriétaires fonciers comme pour les agriculteurs cette réforme est donc
importante.

Nous avons mis quelques points du nouveau décret du 1er mai 2019 en évidence :

§ De nombreux baux à ferme, bien que le bail écrit soit prévu par la loi, étaient oraux à partir du moment où une présomption de bail à ferme existait dès que le propriétaire acceptait l’exploitation de ces terres contre paiement d’une somme d’argent. Le nouveau décret prévoit de sanctionner l’obligation de rédiger le bail par écrit en mettant en place une procédure devant la justice de paix pour forcer à la rédaction d’un écrit que ce soit pour la conclusion du bail, sa reconduction, ou sa modification

§ Un état des lieux dont le gouvernement doit préciser le contenu minimal permettra de fixer l’état du sol par une analyse de celui-ci et la topographie des lieux

§ Le contrat de bail doit être enregistré conformément à l’article 19,2,b du Code des droits d’enregistrement. Le décret prévoit une obligation de transmission à l’Observatoire foncier par le notaire en cas de bail authentique et par le propriétaire bailleur en cas d’acte sous seing privé

§ Dans un but de meilleure communication entre propriétaire et locataire, le décret fait obligation de communication :
– des échanges de parcelles
– des contrats de culture
– des sous-locations de parcelle louée par le preneur à l’un de ses héritiers
– de la cession simple d’un bail
– du décès du preneur par ses héritiers ou ayants droit
– du décès du bailleur par ses héritiers ou ayants droit

§ Le décret prévoit :
– Un bail classique d’une durée de 9 ans avec 3 renouvellements maximum
– Un bail de courte durée pour une durée inférieure ou égale à 5 ans. Il pourra être renouvelé sous certaines conditions
– Un bail de carrière et de longue durée. Le bail de carrière est d’une durée minimale de 27 ans et expire d’office lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite. Le bail de longue durée est également
de minimum 27 ans et le bailleur pourra y mettre fin à son terme notamment pour reprise pour exploitation personnelle ou en vue de vendre son bien
– Un bail de fin de carrière conclu pour une période égale à la
différence entre l’âge du preneur au début du bail et celui où il aura atteint l’âge légal de la retraite

§ En matière de droit de préemption : le droit ne sera plus prévu si :
– Le preneur a atteint l’âge légal de la retraite
– Il bénéficie d’un revenu de pension
– Et il est sans repreneur sérieux

§ Certaines dispositions ont été conçues pour éviter des abus, ainsi :
– Le congé au repreneur retraité
– L’inopposabilité d’une cession privilégiée lorsque le bailleur a notifié au preneur son intention de vendre
– L’interdiction de sous-location

§ Incitants fiscaux et financiers : une réduction des droits de succession et de donation en cas de baux de longue durée (27 ans ou plus) ou de baux de carrière. Les baux doivent être passés sous forme authentique et notifiés à l’Observatoire foncier. D’autre part, les majorations de fermage prévu pour
l’ancienne loi ont été maintenues et le nouveau décret a prévu une majoration des fermages pour les baux classiques lors des 2ème et 3ème période d’occupation

§ La cession privilégiée est dorénavant conditionnée à une exigence de diplôme ou d’expérience

§ Enfin, le nouveau décret a prévu la possibilité de vendre une parcelle libre de tout droit. Il s’agit d’une parcelle de maximum 2 hectares et qui ne représente pas plus de 10% d’une parcelle d’un même tenant louée par le même bailleur au même preneur.

Finalement, ce n’est qu’à l’usage qu’il sera permis de conclure si ce nouveau décret va réellement faciliter les relations entre propriétaire et locataire et si les propriétaires vont récupérer un peu plus de maitrise sur le bien donné en bail à ferme.