Vos résultats de recherche

ACQUISITION SCINDEE

Posté par Abside Immobilier sur 19 février 2022
0

Depuis de nombreuses années, l’administration fiscale prend successivement des positions différentes quant à cette forme de planification successorale qui manifestement la dérange.

Pour rappel, dans cette technique d’achat scindé, les parents acquièrent l’usufruit d’un bien tandis que les enfants achètent la nue-propriété de ce même bien. L’avantage réside dans le fait qu’au moment du décès des parents, l’usufruit des parents va s’éteindre et les enfants vont devenir pleinement propriétaires sans autre formalité et sans payer de droits de succession.

L’achat peut porter sur un bien en Belgique ou à l’étranger mais il faut respecter de façon très scrupuleuse une façon bien précise de procéder en respectant certaines conditions, dont la plus importante est de garder la preuve de ce que ce sont bien les enfants avec leur argent qui ont payé la nue-propriété du bien au moment de l’achat. A défaut, ils pourraient être amenés à payer des droits de succession (voir article 9 du Code des droits de succession).

Pour cela dans la plupart des cas, les parents font d’abord une donation à leurs enfants et c’est grâce à cette donation qu’ils peuvent acheter personnellement la nue-propriété du bien dont l’achat est envisagé. C’est sur ce point précis que l’administration a rendu de nombreux avis différents.

Actuellement, l’administration vient de publier une nouvelle décision administrative applicable en Région wallonne et en Région bruxelloise pour ajouter des précisions quant aux conditions à respecter. Elle confirme que la preuve de l’antériorité de la donation par rapport à l’acquisition peut être apportée par tous moyens de droit (sf serment) et donc qu’il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un acte notarié de donation (cela reste néanmoins à notre avis plus prudent). De plus, elle confirme que la preuve de la date de la donation ne nécessite pas l’établissement d’une « date certaine » au sens de l’article 1328 du Code civil (par exemple par l’enregistrement).

Néanmoins, il faudra impérativement que la donation et la possession des fonds par les enfants soient antérieures à tout paiement effectué pour l’opération d’achat et notamment le paiement d’un acompte au moment du compromis, comme cela se pratique habituellement. Tout paiement devra se faire au départ du compte bancaire des enfants.

Si la preuve de l’antériorité de la possession des fonds ne peut être établie, le fisc présumera la simultanéité et appliquera l’article 9 des droits de succession. La donation préalable le même jour que l’achat sera considérée comme simultanée avec l’achat.

En conclusion : l’anticipation est devenue indispensable, la donation devra être réalisée antérieurement au compromis.

En Flandre, c’est de la date de l’acte d’achat dont il sera tenu compte et pas de la date du compromis pour les vérifications d’antériorité ! Position plus favorable pour le contribuable en Flandre.

  • Recherche avancée

    Plus d'options de recherche

Comparer les annonces